正文

8月15日，湖州市住房和城乡建设局等3部门发布公开征求《关于规范商品房预售资金监管的通知》（征求意见稿）意见的公告。

湖州市住房和城乡建设局等3部门关于规范商品房预售资金监管的通知（征求意见稿）

 各区（县）建设局，人民银行各县支行，各县银保监监管组，各银行业金融机构，各有关单位：

为进一步加强我市商品房预售资金监管，全面保障预售商品房工程建设，维护预售商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场持续健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》的有关规定及《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会 关于规范商品房预售资金监管的意见》《省建设厅 人行杭州中心支行 浙江银保监局 关于贯彻落实住房和城乡建设部等三部门意见进一步规范商品房预售资金监管工作的通知》精神，结合我市实际，现将进一步规范我市商品房预售资金监管的工作要求通知如下：

一、明确监管部门职责

建设部门履行商品房预售资金监管职责，督促检查商品房预售资金监管落实情况；人民银行负责指导商业银行做好监管账户管理工作；银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。 

二、招标确定监管银行

商品房预售资金监管实行银行专户监管制度，通过公开招标方式建立商品房预售资金监管银行（以下简称监管银行）库。

三、签订三方监管协议

监管机构、开发企业和监管银行三方应就预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容签订《商品房预售资金监管协议》（以下简称“《监管协议》”，详见附件1）。《监管协议》应作为《商品房预售方案》的内容之一在申请商品房预售许可时一并提交。

四、监管账户的设立、变更、解除

开发企业在申请《商品房预售许可证》前，在监管银行库中选择监管银行或其分支机构，设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”）。监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明，并在商品房预售现场显著位置以及在建设部门网站公示。

监管账户一经设立，原则上不允许变更。确须变更的，应经监管协议（监管机构、开发企业和监管银行）三方同意，并重新签订监管协议。原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。

商品房预售项目完成房屋所有权首次登记后，由房地产开发企业申请，经监管机构核实同意，解除商品房预售资金监管。

五、确定监管额度

确保项目竣备交付所需的资金作为监管额度，由监管机构综合核定。

监管额度=总建筑面积×单方工程造价（毛胚）×110%。

总建筑面积应含地上、地下所有面积，以预测绘面积为准。项目工程建设造价根据预算清册总额确定，单方毛坯造价不得低于最低造价，现有最低造价确定为4000元/平方米。110%中的10%为不可预见费用。

最低造价根据建筑市场动态调整，三县可以根据实际情况制定发布。

全装修项目需将全装修的费用纳入监管额度，按全装修的面积乘以全装修的备案价格确定。如全装修没有确定备案价格，则以有资质的造价咨询机构出具的全装修工程造价为准。

六、预售资金收存

项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。

开发企业在购房人签订商品房买卖合同前，应将监管银行及监管账户明确告知购房人，并协助购房人或按揭贷款银行将购房款存入监管账户。

购房人申请按揭贷款的，开发企业应将监管账户提供给按揭贷款银行，按揭贷款银行应将按揭贷款直接发放至监管账户。

七、监管资金拨付

监管额度内资金按照商品房开发项目建设进度拨付。

（一）完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的60%；

（二）完成竣工备案前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的85%；

（三）完成房屋所有权首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的95%；

（四）解除商品房预售资金监管后，可申请提取监管额度内未使用的资金。

（五）对于高层、超高层、全装修项目等项目，可以根据实际增加1-2个监管节点。

在节点允许拨付的比例范围内，开发企业应根据监管协议的约定，提供相应材料，向监管银行申请使用节点额度内资金。经监管机构同意后，监管银行在二个工作日内拨付。区县要根据统一部署，加快推进预售资金数字化监管，实现“全程网办”。

八、保障资金专款专用

监管额度内的资金应当专款专用于项目的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出（不包括营销费、财务费和税费等）。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调。

监管账户中的入账资金达到监管额度后，超出监管额度的资金应优先用于税费、质量保修金、物业专项维修资金以及归还本项目的土地抵押、在建工程抵押贷款等。

九、违规行为及处置

（一）开发企业存在有下列情形之一的，监管机构和监管银行可以按照监管协议约定，暂停其使用预售资金，监管机构责令其限期整改：

1.未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；

2.以收取其它款项为名变相逃避预售资金监管的；

3.未将监管账户在商品房销售现场显著位置公示的；

4.提供虚假材料申请使用预售监管资金的；

5.违反监管协议约定使用商品房预售资金的；

（二）监管银行违反预售资金监管有关规定及协议的，建设部门会同人民银行、银保监部门视情节暂停或取消监管银行的监管资格，资格暂停期间不得承接预售资金监管业务。监管银行未经建设主管部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

对存在违规行为的监管银行，由人民银行、银保监部门根据各自职责处理。

（三）相关单位提供虚假证明或采用其他方式协助开发企业套取商品房预售资金的，依法承担相应法律责任。 

十、其它事项

本通知发布后新申请预售许可的商品房项目，严格按照本通知执行。

 湖州市住房和城乡建设局

中国人民银行湖州市中心支行

中国银行保险监督管理委员会湖州监管分局

2022年8月15日

来源 湖州市住房和城乡建设局