正文

5月19日，湖州市住房和建设局发布“公开征求《湖州市区物业服务收费管理实施办法》 《湖州市普通住宅小区物业服务等级标准》《关于南太湖新区普通住宅小区前期物业服务费标准的通知》（征求意见稿）意见的公告”。

湖州市区物业服务收费管理实施办法

（征求意见稿）

第一条  为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，增强服务意识，提高服务水平，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《湖州市物业管理条例》、《浙江省定价目录》和《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于湖州市区（包括吴兴区、南浔区、南太湖新区）物业服务收费管理。

第三条  本办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

第四条  市价格主管部门会同市物业管理主管部门负责市区物业服务收费政策的制定实施和监督管理，制定南太湖新区普通住宅小区前期物业服务费标准；吴兴区、南浔区价格主管部门会同当地物业管理主管部门负责本辖区内物业服务收费政策的制定实施和监督管理工作。

第五条  物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

第六条  本办法所指的物业服务应当包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用管理和维护保养； 

（二）公共区域内的清扫保洁、垃圾的收集清理和化粪池的清理； 

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）公共秩序维护和做好管理区域内的安全防范工作；

（五）物业的档案资料管理；

（六）物业服务企业接受委托的其他公共性服务内容。

第七条  物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区（不包括别墅、排屋、叠屋等高标准住宅，下同）的前期物业服务费实行政府指导价。

非住宅物业和别墅、排屋、叠屋等高标准住宅以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务费实行市场调节价。

第八条  普通住宅小区的前期物业服务费实行分等级定价。市物业管理主管部门按照服务内容、质量和软硬件环境等，制定普通住宅小区物业服务等级标准。价格主管部门会同物业管理部门按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则，兼顾业主承受能力以及社会经济发展状况等因素制定前期物业服务费基准价及其浮动幅度，并向社会公布。前期物业服务费标准可根据物业服务成本变动等综合因素实行动态调整，调整周期原则上不少于3年。

普通住房物业服务成本构成一般包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生（含垃圾的收集清理和化粪池清理）、绿化养护、秩序维护费用；

（四）办公费用；

（五）物业服务企业固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主大会同意的其它费用。

第九条  普通住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的物业服务费基准价及其浮动幅度内，通过招标或与物业服务企业协议的方式确定具体的物业服务费收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

确定前期物业服务费的具体收费标准后15日内，由物业服务企业将《前期物业招投标备案表》和《前期物业服务合同》报送当地价格主管部门。

第十条  住宅小区总建筑面积在5万平方米(含)以下、执行普通住宅小区前期物业服务等级相应收费标准不能补偿服务成本且取得合理报酬的，经当地物业管理主管部门审核同意，开发建设单位可以向当地价格主管部门提出前期物业服务收费申请，由价格主管部门的成本调查机构实施成本测算，经价格、物业管理主管部门批准后执行。

第十一条  按照第十条规定开发建设单位申报物业服务收费时，应于实施招标或与物业服务企业协议确定具体收费标准30日前向价格主管部门提交如下资料：

（一）物业服务收费申请报告；

（二）住宅小区物业管理的具体实施方案（小区建设规划、建筑面积和配套设施概况、服务内容和服务等级标准等）；

（三）物业服务成本测算资料；

（四）物业服务企业经营有关证照；

（五）价格、物业管理主管部门认为需要提交的其他资料。

第十二条  规划分期开发的普通住宅小区，同时满足以下条件的，前期物业服务收费标准可以不相同，通过一次招标分别确定或分期单独招标。

（一）小区实行分期开发，有独立进出大门和消防、安防等设施设备，通过围墙等设施相互分隔；

（二）后期项目与首期项目预售（销售）时间间隔超过三年；

（三）未与物业买受人约定收费标准。

第十三条  经济适用住房、政府投资建设运营的公共租赁住房等保障性住房的前期物业服务收费，按照有关政策规定执行。

第十四条  实行市场调节价的物业服务收费，业主委员会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定执行；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

价格、物业管理主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费的引导与规范。

第十五条  业主委员会（或开发建设单位）与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十六条  实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。

第十七条  实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

第十八条 前期物业服务期间，共用的电梯、增压水泵等高能耗设施设备运行消耗的电费（以下简称“高能耗费”），可以单独按实向业主分摊。具体分摊办法由业主或开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业可以在前期物业服务合同中约定预收不超过12个月的高能耗费，其预收标准、分摊办法应当公开、合理，并单独建账，定期公布费用结算情况；未作约定的，不得预收。

第十九条  物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，按照市区物业维修资金管理有关规定执行。

第二十条  物业服务费可以预收，具体由物业服务企业按照与业主签订的《前期物业服务合同》或与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。

第二十一条  物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。

因购房者（业主）原因，未在约定时间内办理交房手续领取钥匙的，按交房通知约定交房期限的次月起计收物业费。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。

第二十二条  物业服务费按房屋（除自行车库外）不动产权证记载的房屋建筑面积计收。尚未办理产权登记的，以房屋销售合同的建筑面积为准。

地上汽车库（有不动产产权面积的独立车库）的物业服务费，参照无电梯普通住宅相应等级标准计收；地下汽车停车位（库）、独立储藏室的物业服务费按个计收。

第二十三条  住宅小区内规划配套的教育、养老、医疗卫生、社区服务等公益性设施的物业服务收费，提倡物业服务企业按不高于所在小区普通住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。

第二十四条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费，如实告知受让人物业费支付情况。

第二十五条  对住宅小区实施物业管理过程中涉及的代办服务和其他特约服务等收费，按价格主管部门相关规定执行；价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。

第二十六条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

第二十七条  物业服务企业在物业服务中应当遵守价格相关法律法规政策规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十八条  物业服务收费实行收费公示。物业服务企业应当在物业管理区域内的醒目位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准、价格举报电话12345等内容进行公示，接受业主、物业使用人及价格、物业管理、市场监管等部门的监督。

第二十九条  违反本办法规定的价格违法行为，依照《中华人民共和国价格法》等相关规定予以处罚。

第三十条  本办法由湖州市发展和改革委员会会同湖州市住房和城乡建设局负责解释。

第三十一 条  本办法自2022年 月 日起施行。《湖州市发展和改革委员会 湖州市住房和城乡建设局关于印发〈湖州市区物业服务收费管理实施办法（试行）〉的通知》（湖发改商价〔2012〕168号）同时废止。

关于南太湖新区普通住宅小区前期物业服务费标准的通知

（征求意见稿）

南太湖新区经发局、建发局，各物业服务有关单位：

为规范物业服务收费管理，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《湖州市物业管理条例》、《浙江省定价目录》和《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》等有关规定，经调查并广泛征求意见，研究制定了南太湖新区普通住宅小区前期物业服务费标准，现就有关事项通知如下。

（说明：本通知适用于南太湖新区新建的普通住宅小区〈不包括别墅、排屋、叠屋等高标准住宅，下同〉前期物业服务收费。本通知执行前已建成入住及在建已销售的普通住宅小区按原约定执行。）

一、南太湖新区普通住宅小区前期物业服务费实行政府指导价，各等级物业服务对应的基准收费标准为：

物业服务等级按市住房和城乡建设局公布的湖州市普通住宅小区物业服务等级标准执行。

非住宅物业和别墅、排屋、叠屋等高标准住宅以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务费实行市场调节价。

二、各等级物业服务费按房屋不动产权证记载的房屋建筑面积计收。地上汽车库（有不动产产权面积）物业费，按无电梯普通住房相应等级标准计收；地上自行车库免收物业服务费。地下汽车停车（库）位指标准小型汽车位。

三、各等级物业服务相应的物业服务费（包括地下汽车停车位、地下独立储藏室）可上下浮动，浮动幅度为±25%。

四、物业服务费基准标准不含共用的电梯、增压水泵等高能耗设施设备运行消耗的电费（简称“高能耗费”）。高能耗费按实分摊，另行收取。

五、物业服务企业要按规定做好收费公示。应当在物业管理区域内的醒目位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准、价格举报电话12345等内容进行公示，接受业主、物业使用人、价格、物业管理、市场监管等部门的监督。

六、物业服务收费，要遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则，严格执行《湖州市物业管理条例》、《湖州市级物业服务收费管理实施办法》等有关规定。

七、本通知自2022年 月 日起执行。

来源：湖州市住房和建设局