在经历了6月份的高速冲刺后,7月份房企集中进入“休战”模式,销售额环比增速进入下降通道,但同比增速仍保持高位。在调控越来越紧、融资渠道越来越窄的情况下,房企的资金链越来越吃紧,大房企如何保持稳定?中型房企如何避免风险爆发?小型房企如何在困境中赢得一线生机?

  第二梯队销售降40%-50%

  据记者统计,截至8月8日,有超过30家上市房企披露了7月份销售简报,超过90%的房企销售金额呈现回落趋势,基本“全覆盖”,平均环比降幅为30%,碧桂园、万科、融创等几大龙头房企降幅在平均值上下,世茂、绿城、金茂第二梯队房企降幅在40%-50%,更高者诸如远洋地产,环比降幅为61%,越秀地产为76%、建业地产为81%、首创置业为92%。

  而这一数据在去年更为明显,据克尔瑞统计数据显示,2017年7月份,T O P 100房企整体的销售规模环比下降39.1%,今年这一数据是31.5%。

  在新城控股副总裁欧阳捷看来,环比下降属正常情况,一般房企在上半年会冲业绩,争取漂亮的半年报成绩。从历史情况看,一般全年业绩高点,通常反映在6、9、10、12月份。

  6月份的硝烟依稀可见,各大房企为了上交一份好看的半年成绩单,奋力拼杀。根据克尔瑞统计数据,6月单月,T O P 100房企销售环比增长34.7%,增速较5月提升17%。单月业绩规模达到了11094亿元,为今年上半年最高的月份。

  大中小房企加速分化

  近年来,房地产市场马太效应凸显,房企的强弱之势十分明显,大房企强者恒强,尤其是头部企业,战略、拿地、融资、成本控制优势愈发明显,高周转速度更快,而位于百强内的三线房企以及百强之外的中小房企生存空间正在缩小。特别是在政策持续严控下,分化正在加速。

  纵观房企前7月表现,三 甲房企“碧万恒”仍遥 遥 领 先,虽然碧桂园仅披露权益合同销售额,但据机构测算,仍以4615亿元排 名 第 一,而万科与恒大的销售额分别为3498.0亿元、3448.4亿元,三家房企以11561万亿元的总销售额再次刷新历史纪录,并占据前十强房企过半市场份额。

  再看第二梯队第三梯队的房企,在规模之战中,一些房企奋力厮杀,增速明显,诸如去年首次迈入千亿阵营的黑马房企新城控股和逆袭者世茂房地产,前7月销售同比增速也高达106.05%、65%,而今年赛程过半,也有异军突起者,诸如中国金茂,前7月销售788.92亿元,同比增幅187.6%,龙光地产销售438.1亿元,同比增幅91.9%。

  随着房企业绩增幅分化明显,利润水平分化也将趋于扩大。来自同花顺的统计数据显示,按照证监会行业分类,沪深两市共计56家上市房企披露了2018年中期业绩预告,其中超过30家房企净利润变动幅度超过100%。

  由于预售制度,今年的利润主要是来自一年半甚至两年之前的销售结转,彼时市场处于爆发阶段,而今年实际的利润情况要到明后年才能呈现。业内人士分析,在一二线城市,房企利润被压缩是必然。在此轮增长中,三四线城市贡献不少,对于全国性布局的房企或者是受益于三四线楼市的房企来说,其利润增长将不会差。

  “随着大房企逐渐下沉三四线城市,中小房企几乎只剩下了三条路:‘小而美’,有自己核心竞争力的中小房企还可以继续生存;‘求包养’,有土地资源的中小房企可以与大企业合作;转投资,彻底退出房地产开发,参与基金投资。”欧阳捷如是说。