2018商铺投资指南:商铺投资应避开哪些雷区(上)

2018-01-12 10:25:00|作者:长岛府二期
摘要| 长岛二期本次推出的商铺称得上市心不可多得的商业优资产,具备产权,升 值空间大,投资 回 报率在4%~5%区间,是2018靠谱的投资机会!

  要判断商铺的盈利前景,光看地段远远不够。买入商铺的时候,商业街还没有开始运营,怎么判断它将来的回报前景?销售员的投资理由你信哪个?下面就由长岛府二期(免费看房)为您诚意总结!

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  如何投资商铺?

  商业街根据本身经营的商铺,可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂,多数只租不售,并不适合普通个人投资者。

  更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题,建材市场、餐饮娱乐街,目前还是不错的选择。

  如果你接到推销商铺的电话超过3个,会很快发现那些销售员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个:低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。

长岛府二期太湖路临街商铺效果图长岛府二期太湖路临街商铺效果图

  商铺有产权和回报率无关!

  产权商铺主要是相对于使用权商铺而言,产权商铺最大的好处在于能贷款,而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款,首付最低50%,比照基准利率或上浮。

  产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售,但是等到你把商铺转手卖掉的时候,会发现买卖差价的大半都变成了税金:土地增值税占差价的30%至60%,营业税占差价5.55%以上,个人所得税占差价的近20%,加起来是差价的55%到85%。况且,如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉,谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢?

  因此,商铺有产权和获利前景没有必然关系。

  至于使用权商铺,除非是位于商业氛围成熟的闹市,可见的租金回报超过15%,否则,按照10%回报率计算,50万元买来使用权,第10年赚回本,15年到期时,账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺,以5年期人民币理财利率5.5%到期转存计算,15年后的本息总额是103.6万元,15年的利息总额53.6万元,比买使用权商铺多赚28.6万元。

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  低总价,可能很难租!

  “总价20万元到30万元,您有没有兴趣?”低总价的最大诱惑是,让钱不多的你蠢蠢欲动:“我也能投资商铺做房东?”

  不得不提醒你,事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺,有实力的运营团队可能不愿接手,这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。

  通常低总价商铺隐含的信息是:面积小(不到15平方米)、新铺、偏远或尚在开发的地区,周边配套远未成熟。这样的商铺买来,你要面对的就不是租金高低的问题,而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动,面积大的适合更多的商业业态—餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等,而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。

长岛府二期凤凰路及太湖路转角商铺效果图长岛府二期凤凰路及太湖路转角商铺效果图

  回报率有这么高吗?

  已经运营的商业街商铺,市场租金是明摆着的,结合市场售价很容易就算出回报率。但如果是没有开始运营的商业街商铺,任何广告和销售人员承诺的回报率都是预估值。理论上应该走访周边商户,用市场比较法,从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量,估算出最后结果。

  但现实是,一些“火热销售”的商业街商铺的回报率是吹出来,还没开业的商业街宣称年投资 回报率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。

  正常情况下个人投资的商铺,实际租金回报率在4%至5%是比较可信的,租金回报率保持在4%以上的水平,商铺就进入了熟铺的发展轨道。

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  长岛二期商铺,靠谱!靠铺!

  目前,长岛府二期主打推出约143-210㎡铂金临街商铺。约4米大开间商铺,一层挑高约4.45米,二层3.6米,商铺空间可自由分割,买两层享三层,适合多种业态经营。周边配套成熟,是湖城成熟商圈及高端住宅圈汇集之地,客流稳定且辐射整个主城区。

  长岛二期本次推出的商铺称得上市心不可多得的商业优资产,具备产权,升 值空间大,投资 回报率在4%~5%区间,是2018靠谱的投资机会!

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  销售中心地址:凤凰路65号(长岛府6号楼底商)

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